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京沪深步入存量房时代 热点城市面临量价回调

来源: 作者: 人气: 发布时间:2017-01-08
摘要:2016年,房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,

2016年,房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。以下是中国指数研究院基于全面的房地产大数据体系,解读2016行业热点,展望2017市场机遇的报告分析。全文如下:

第一部分:2016年中国房地产市场形势总结

政策:政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。

图:2016年地方政策变化

2016年地方政策变化

数据来源:中国指数研究院综合整理

可以说,近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果,随着市场交易的回升,三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到,热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围,房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此,中央经济工作会议提出,要把防控金融风险放到更加重要的位置,并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是,在房地产市场分化的大格局下,地方调控也将延续分城施策的特点,在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求,以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落,短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境,中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革,为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。

价格:前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳

图:2010年6月至2016年11月百城住宅均价及环比变化

2010年6月至2016年11月百城住宅均价及环比变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2016年1-11月百城均价持续上涨,调控政策影响下涨幅明显收窄。在较为宽松的货币信贷环境下,市场成交逐步升温,加之部分城市住宅市场供应紧张、土地价格快速攀升,共同推动房价持续上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68个百分点,创近年新高。四季度多城市调控政策密集出台,市场运行环境趋紧,10月百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点,其中有48个城市涨幅收窄(或降幅扩大),11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点,涨幅收窄(或降幅扩大)城市增加至73个。

表:百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况

百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从各级城市来看,2016年1-11月各级城市住宅价格均呈上涨态势,与2015年全年相比,一线城市涨幅扩大,二三线城市止跌转涨,部分城市涨幅显著。一线城市2016年1-11月房价累计涨幅高达22.95%。调控政策出台后,10-11月一线城市上涨幅度趋缓,较三季度收窄5.59个百分点,在各线城市中最为显著。二线代表城市1-11月房价累计涨幅达13.34%,其中一至三季度房价涨幅持续扩大,四季度调控政策出台后,近三分之二的二线代表城市房价涨幅收窄。三线代表城市1-11月房价整体变化较为稳定。

2016年热点城市房价上涨过快一方面推高了市场运行风险,特别是资产价格的波动对金融体系的稳健运行带来了较大隐忧,另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性,对实体经济发展、居民生活成本都带来压力。可以说,十一前后各级政府密集出台调控政策非常及时,有效影响了市场预期。预计未来随着相关货币信贷政策的进一步收紧,之前价格透支严重的热点城市将呈现波动性调整态势,而大多数三四线城市则仍以去库存为基调,房价走势将继续平稳。

供求:市场成交全年高位运行,成交结构明显上移

◆ 成交规模:全年成交居历史高位,四季度成交有所回落

图:2010-2016年12月50个代表城市月度成交量走势

2010-2016年12月50个代表城市月度成交量走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

全年成交量创历史新高。2016年50个代表城市全年月均成交约3710万平方米,同比增长超两成,绝对量为历史同期最高水平。国庆前后多地楼市调控政策密集出台,市场环境收紧,预期转向,成交量高位下调,四季度50个代表城市商品住宅月均成交约3880万平方米,同比增长7.6%,较三季度增幅收窄16.6个百分点。与此同时,北京、上海、南京、杭州二手房市场快速发展,成交套数占比快速提升。预计未来随着热点城市人口和资本吸引力的不断加强,加之新房供应的紧缺,二手房将占据更大的市场话语权。

图:2010-2016年不同城市成交走势

2010-2016年不同城市成交走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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